近日，湖南省衡阳市发布一则消息：自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售将实行套内建筑面积计价。这一消息，引发了社会各界对于商品房计价模式的讨论。
“楼层越高，公摊面积越大；住房质量越高，公摊面积越大。”本报全媒体记者深入调查发现，广大购房者无疑需要为公摊面积花费更多购房款。近段时间以来，为了让新房更好卖，也有越来越多的开发商将“高得房率”作为楼盘高性价比的卖点，以吸引更多购房者关注。12月19日，记者从南昌市住房和城乡建设局了解到，目前南昌暂无“取消公摊”相关措施出台。
南昌红谷滩区某楼盘售楼处。
多地实行按套内面积计价让房价更透明
我国现行的《商品房销售管理办法》明确规定，商品房销售既可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。这一政策的灵活性，为房地产市场的多元化发展提供了空间。
今年8月9日，湖南省衡阳市人民政府办公室印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)》，提出：“优化商品住房计容及销售面积计算方式，优化房地产商品住宅计容方式，探索商品住宅建筑以套内建筑面积(专有建筑面积)进行计价销售。”同年12月12日，衡阳市自然资源和规划局、住房和城乡建设局、发展和改革委员会等3部门联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，其行政区域内商品房销售实行套内建筑面积计价。
记者梳理发现，衡阳并非首个提出按套内使用面积计价模式的城市。在此之前，广东省肇庆市、湖南省湘潭市便已推出类似政策：今年4月30日，肇庆市住房和城乡建设局出台有关“套内面积计价”政策，明确从2024年5月1日起，全市房地产开发商在宣传销售时实行“按套内面积计价宣传销售”，以此为购房者提供更加清晰、透明的购房信息；今年9月4日，湖南省湘潭市出台房地产相关措施，明确房地产市场应“优化住房销售方式”，房地产开发企业可实行按住房套内面积(不含公摊面积)计价宣传销售，该措施自2024年5月20日起执行。
12月9日，河北省张家口市印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。
“相较于按建筑面积计价，按套内使用面积计价方式更加直观、透明，有助于购房者更清晰地了解所购房屋的实际居住空间大小。”江西省优化营商环境咨询专家、江西财经大学科研处负责人谌飞龙表示，这一计价方式的推广，反映了购房者对市场透明度的强烈需求，有助于降低购房者的顾虑，也将有效减少因信息不对称而引发的购房纠纷。
南昌有楼盘一套房“公摊”要多花近43万元
在房地产市场的快速发展中，按套内使用面积计价模式的推广逐渐成为一种趋势。然而，在这一趋势的背后，“公摊面积”问题依然是绕不开的话题。
张伟(化名)向记者讲述了他的购房经历：“当时看中的是一套建筑面积为100平方米的房子，宣传资料上写得很好，但实际收房后才发现，房屋使用面积只有70多平方米，公摊面积占了近30%。”
“楼层越高，公摊面积越大；住房质量越高，公摊面积越大。”谌飞龙认为，公摊面积是确实存在的，不管以什么形式计量，都回避不了。公摊面积之所以常被诟病，一方面，因为其内涵、计算方式太过于专业复杂，且标准不统一，购房者难以算清，也不愿为“看不见”的面积多花“冤枉钱”；另一方面，因为随着更多高层、高档楼盘入市，在房价本就相对较高的省会南昌，购房者无疑需要为公摊面积付更多钱。
以南昌红谷滩区某新盘项目为例。该楼盘的一名置业经理坦言：“这处新房单价较高，得房率在87%左右，公摊面积大约在13%。按照新房2.3万元/平方米的均价计算，相当于买建筑面积为143平方米的四室两厅两卫，要花近43万元在公摊面积上。”
“南昌高层住宅、带电梯洋房的公摊系数在20%～25%；公寓、写字楼等，因为系统配套更丰富、完善，公摊面积会更大，有的能达到40%。”煌盛地产策划经理蔡楠认为，取消公摊面积意味着购房者得房率达到100%，实现“所见即所得”。对于购房者来说肯定是好事，意味着按套内建筑面积计价，大家可以明明白白消费。
南昌多个在售楼盘将“高得房率”作为卖点
记者走访发现，广大购房者除了关注“公摊面积”外，“得房率”的高低也是他们在选择开发商、楼盘户型关注的焦点。
南昌某知名房地产国企高管陈诚(化名)坦言：“现在的房地产市场，得房率已经成为硬指标。谁家产品得房率低，谁就可能在竞争中败下阵来。”他进一步指出，高得房率产品之所以受到购房者青睐，主要是因为其提供了更多的实际居住空间，降低了购房者的经济负担。实际上，现在有越来越多的房地产开发商利用露台等半开放设计来支持空中绿化面积，以缩小公摊面积、提高得房率。
以西湖区某热销在售楼盘为例，该项目通过优化建筑设计、提高空间利用率等手段，把在售别墅“得房率约300%”作为售楼广告文案；青山湖区某楼盘在售小高层则更是公开宣传其“得房率”为93%，以精准数据来标榜性价比；新建区、东湖区、红谷滩区多个在售楼盘都把“得房率高”作为售房关键词广而告之，以此吸引更多购房者关注。
“提高得房率将成为地产开发商和购房者共同追求的目标。”陈诚认为，长远来看，随着房地产市场的不断发展和制度的逐步完善，公摊面积制度或将向更加合理、透明的方向演变。在这一过程中，通过优化建筑设计、提高空间利用率等手段，开发商可以打造出更多高品质、高得房率的产品，满足购房者的多元化需求。
“取消公摊”将改变二手房计价方式
“取消公摊面积并不意味着房价会大幅上涨。实际上，这只是计价方式的一种调整。”南昌某四星级房地产经纪公司负责人龚海(化名)表示，“取消公摊”无疑将令二手房的计价方式发生根本性变化，但是影响二手房交易价格的因素不仅包括房屋面积的计算方式，还包括房屋地段、房龄、户型乃至楼层、朝向等。简而言之，整体房价走势依然受市场供需和地区经济状况影响。
“一方面，购房者可能会因为单价上升而感到购房成本增加，尤其是原本公摊面积较大的二手房交易，其价格波动可能会较大；另一方面，卖家也可能因为评估价值的调整而面临更大的出售压力。”龚海认为，取消公摊面积后，物业费等与房屋面积相关的费用如何调整，也将成为购房者关注的焦点。
“推行取消公摊面积费用的举措并非一蹴而就，其影响需要长期观察。”谌飞龙则认为，虽然短期内二手房市场可能会受到冲击，但长期来看，这有助于推动房地产市场的健康发展。通过规范计价模式、减少信息不对称，市场秩序将更加透明和公平。此外，取消公摊还可能促使物业公司调整收费方式，从而进一步提高服务质量和效率。
有关部门回应：南昌暂无类似措施出台
为切实保障购房者的合法权益并有效提升房屋的实际使用面积比例，珠海与长沙自3月起，分别对房地产开发项目中关于赠送面积的规定进行了明确与优化。
珠海市自然资源局于3月初发布了《关于优化规划管理助力高质量发展的若干措施》，对房屋计容建筑面积的计算规则进行了完善，新增了多种不计入容积率的建筑面积情形，如公共开放空间的交通配套设施、既有房屋增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施及电梯等。同时，该文件还支持商业服务业建筑按层集中设置不超过该层水平投影面积5%的公共半开敞空间，并按其水平投影面积的一半计算容积率。
此外，在商品房销售领域，除了重庆、肇庆之外，合肥也加入了“按套内面积计价”的行列。为避免公摊面积占比过高，合肥市正在积极探索商品房销售按套内面积计价的新模式，相关工作正在稳步推进中。
12月19日，就记者提出的南昌是否也将制定有关“公摊”措施等问题，南昌市住房和城乡建设局相关负责人在接受采访时表示，目前没有相关措施出台，对与“公摊”相关问题亦“无法回应”。该负责人称，他们也关注到外地出台的有关商品房“套内建筑面积计价”政策，如果南昌有类似措施或政策出台，将及时对外公布，以回应市民关切。
文／图 皮婉婷 江南都市报全媒体记者李巧
